sorok között

Az ingatlanpiaci blöff

2012. január 09. - Politikai Ateista

Mindig vegyes érzelmekkel olvasgattam azokat az időnként felbukkanó elemzéseket amelyek a magyarországi ingatlanok árának a várható növekedését vizionálták. Ezek az "elemzések" gyakorlatilag az országszerte tapasztalható ingatlan árcsökkenés óta megjelennek a különböző médiafelületeken.

Számtalanszor leírták már, hogy ez itt a mélypont, innen már nincs lejjebb, az élet azonban újra, és újra megcáfolta ezeket az állításokat.

Tavaly márciusban maga Matolcsy György teljes miniszteri valójában is megnyilatkozott a kérdésben, aki akkor azt mondta hogy most érdemes ingatlant venni, mert most már csak felfelé mozdulnak az árak.

Matolcsy György ingatlanok vásárlására buzdító kijelentése a blogbejegyzések és hozzászólások tanúsága szerint nem aratott osztatlan elismerést. Az általános reakció általában rövid volt: miből te .......? Ha feltételezzük, hogy azért tett ilyen felelőtlen kijelentéseket, mert nem látja át a gazdasági folyamatok alapvető összefüggéseit, akkor igen komoly bajban vagyunk, mivel Matolcsy az ország gazdaságának a megmentésével megbízott személy. Valószínűleg ő is inkább a vágyainak, mintsem a valóságnak adott hangot.

 

Az első alkalommal amikor az ingatlanok árának közelgő növekedésével foglalkozó agymenéssel találkoztam zavarba jöttem, meglepett, hogy egy széles körben elismert gazdasági kiadványban hogyan jelenhet meg egy ekkora baromság. A második alkalommal azonban, legyűrve minden ellenérzésemet végigolvastam, és megnéztem, hogy ki volt a cikk szerzője, és világos lett minden. Abban a konkrét esetben a realitással minden kapcsolatot nélkülöző cikket egy hazánkban komoly piaci részesedéssel rendelkező bank lakáslízing részlegének a vezető elemzője követte el. A "vezető elemző" vagy teljesen hülye, ami a betöltött pozíciójával kapcsolatban vethet fel kérdéseket, vagy pedig szándékosan manipulált, ferdített, az ingatlanok árának közelgő növekedésével kapcsolatos cikkével. Elemzésében a inkább a vágyait - ingatlaneladások és ezzel párhuzamosan a lízingszerződések növekvő számát - mint a valóságot jelenítette meg. Ez sajnos egy általános jelenség, a felületes olvasót könnyen megtéveszthetik a szakértők bonyolult összefüggésekkel alátámasztott jóslatai akik szinte mindig valamely ingatlanforgalmazásban, vagy finanszírozásban érdekelt szervezet alkalmazásában állnak.

 

A szabadpiacon az árak alakulását a fizetőképes kereslet, és a kínálat aránya határozza meg. Elmondhatjuk, hogy Magyarországon igény ugyan lenne az új lakásokra, de a fizetőképes kereslet 2008-óta csökken.

Sajnos nagyon kevesen engedhetik meg maguknak, hogy zsebből fizessék ki álmaik ingatlanját. Az kereslet, és ezzel párhuzamosan az árak növekedésének elengedhetetlen előfeltétele a lakásfinanszírozási lehetőségekben rejlik. A megfelelő lakásfinanszírozási lehetőségek nélkül a lakosság egy része kiszorul az ingatlanpiacról, ami az árak csökkenését eredményezi.

A különböző előtakarékossági konstrukciók javítottak ugyan a helyzeten, de az eleinte olcsónak tűnő, alacsony kamatozású devizahitelek megszűnése, ellehetetlenülése illetve a forinthitelek magas kamatai jelentős mértékben korlátozzák a lehetőségeket.

Az Index pénteken közölt egy összeállítást a kamatterhek növekedéséről.

Drágulnak a lakáshitelek

Index

A cikkben nem térnek ki arra, hogy az MNB esetleg kénytelen lesz újra alapkamatot emelni ami további hiteldráguláshoz vezethet.

Ilyen körülmények között a forgalom élénkülését, illetve az ingatlanárak emelkedését jósolni súlyos tévedés, vagy szándékosan félrevezető cselekedet. A társadalom széles rétegei számára finanszírozható hitelkonstrukciók hiányában az ingatlanárak növekedése nem fog bekövetkezni.

Talán ezzel kellene kezdeni a növekedési tervét miniszter úr!

A bejegyzés trackback címe:

https://sorkoz.blog.hu/api/trackback/id/tr453531985

Trackbackek, pingbackek:

Trackback: Közalkalmazottak, végtörlesztéshez sorakozó! 2012.01.10. 11:54:25

Előző a végtörlesztéssel foglakozó írásunk óta (december 29.) ugyan eltelt jó néhány nap, azonban a közalkalmazottakat mozgósító, Orbán Viktor által szignózott levelet követően nem derült több fény a közalkalmazottak számára kigondolt kedvezményes kama...

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

RaveAcE 2012.01.09. 21:56:37

Milyen növekedést? Rekord deficittel zártuk a tavalyi évet - az mnyp vagyon ellenére. Valahogy nem látom, hogy haladnánk valamilyen cél felé.

Politikai Ateista · http://sorkoz.blog.hu 2012.01.09. 22:46:57

@RaveAcE: Igen, azt hiszem oda kellet volna írnom a mondat végére, hogy LOL.

Miett2 2012.01.09. 23:10:16

Az új lakások árát, bármilyen hihetetlen, de elsősorban a műszaki bekerülési érték határozza meg+ telekár. Namost ha valaki beruházott egy telekre 2-3 éve(valószínűleg hitelből), akkor az aranyárban van ma már. Az építőanyagárak pedig nem igazán csökkentek, vagy legalábbis kiegyenlítik a csökkenő árak az emelkedőt. Az élőmunka pedig egyértelműen drágult az elmúlt években, mint ahogy az építőiparban is jelentős szállítási költségek is.
Nem véletlen, hogy beruházás alig van. Ott van némi mozgás, ahol a beruházó a sok éve meglévő telkére eleve is több ütemben szándékozott építeni, és van elég forgótőkéje, hogy visszaforgasson. A bankok ugyanis projekt hitelt sem adnak teljesíthető feltételekkel. Na persze a haszonból lehet engedni, na de azért hülye lenne az, aki 0 haszonért kockáztatna , és éveket dolgozna.
Márpedig GDP növekedés nem lesz az építőipar fellendülése nélkül. A foglalkoztatottsági mutatók javulása sem várható addig.

Kőmíves Kelemen · http://komkel.blog.hu/ 2012.01.09. 23:33:22

Azt azért tegyük hozzá, hogy a környező országokhoz/városokhoz képest (Pozsony, Prága, Bács) hihetetlenül olcsók az ingatlanárak.

Csak hát ugye az a fránya odamondogatás a karvalytőkének, a plázastop, a kiszámithatatlan gazdaságpolitika elriasztja (jogosan) a befektetni kívánó embereket.
Én kapcsolatban állok néhány régi munkám révén ilyen befektetői csoportokkal, a válság durvább részének lecsengése után (2010 elején) szándékukban állt visszajönni, és milliárdokat forgatni meg itthon.
A fasza matolcsyzmus miatt elhúztak szépen tovább Prágába, sőt Románia is elénk sorolódott...

Politikai Ateista · http://sorkoz.blog.hu 2012.01.09. 23:52:44

@Kőmíves Kelemen: Ez biztosan így van, de a befektetéseknek sincs semmi értelme ha a felhúzott ingatlanokat nincs kinek eladni.

Kőmíves Kelemen · http://komkel.blog.hu/ 2012.01.10. 00:09:12

@Politikai Ateista:
A vevő nem jön olyan környezetbe, ahol államositanak, visszamenőlegesen törvénykeznek, és az országot ennyi helyről "támadják" nyugatról.
Azt pont leszarja, hogy mekkorák a megszoritások, mekkora a korrupció, meg minden egyéb mást is, ami nekünk (itt élőknek) fontos. De a jogbizonytalanság mindennél jobban riasztja őket.
Ha ők nem jönnek, nincs befektető sem.

Márpedig ahhoz, hogy egy több milliárdos project beinduljon, kell minimum egy év tervezés. Ezeket sehol sem látni, azaz a kivitelezés része az épitőiparnak még minimum egy évig vegetálni fog...
(de gyanitom lesz abból több is)

A magánépitkezésekről is van tapasztalatom (épitészként): gyakorlatilag tizede sem épül a korábbi éveknek, és én pl ezredfordulós árakon dolgozok, de még igy is alám igérnek sokszor.
Egy statisztika szerint 2012-ben épitészenként egy munka jut egész évre. (pár éve heti egy volt)

Szóval rózsás kilátásaink vannak.

rcfan 2012.01.10. 00:12:48

@Kőmíves Kelemen: azért vegyük észre, hogy Bécshez képest olcsó az ingatlanár Magyarországon, de a minimálbér sem 1300 EUR.

Hány évig dolgozik az osztrák kétkezi munkás az ingatlanért? És hány évig a magyar kétkezi munkás?

frikazojd · http://kocs.ma 2012.01.10. 00:59:18

@rcfan: pont ilyet akartam irni. az ingatlanok irrealisan dragak magyarorszagon. ha megnezzuk, pl. dh-n, expresszen micsoda putrikat hirdetnek 25 millioert, tokures telkeket "micimackohazan, bp-tol csak 143percre repulovel" 15 millioert... nevetseges.

windex 2012.01.10. 04:08:43

@rcfan: különösen, hogy az osztrák 2kezi munkásnak, de még a nem2kezinemmunkásnak sem fix becsípődése egy kurva sok pénzt elnyelő ingatlan tulajdonlása. szuper jó, ha havonta csak pár 100, avagy kicsit több ajrócskába fáj a bérlet. ez efféle félszerzetek valahogy nem úgy gondolkoznak, hogy az pénzkidobás, mert "ugyanazt ha a banknak adom, a lakás 1szercsak az enyém lesz". (ja, meg a bank, ugye, manapság az is szép hívószó. ugye.) az élet így is, úgy is pénzbe kerül, emígy nem lesz tulajdon - akkor nem lesz vele gond se, mert ugye kulturáltabb helyeken a tulajdonos gondja szinte még a kiégett izzó is :-) vagyis a bérelt lakás vállalható életforma, főleg, ha a tulajdonos a város, vagy valamely szakszervezet, vagy biztosító, netán a társadalombiztosító, ami - micsoda meglepi! - így is gyűjtögeti a pénzecskéjét, hogy legyen mit a nyugdíjasokra, meg a betegekre költeni :-) én is szívesen élnék jogbiztonságban a jövedelmem kb 1/3-át kitevő bérért egy jó kis kecóban, amivel sok gondom sincsen. nem érdekelne a tulajdonlás, sőt. azzal is csak a gond van, ugye :-)adók, illetékek, karbantartás, állagmegóvás, anyámkínja. minek? nnna, milyen kedélyes, hogy nem csak mennyit is dógozik a magyar 2kezimunkásembör, hanem hejehuja, de vidámsok értelme van! ugye.

Dr. simonmondja. · http://off.blog.hirszerzo.hu/ 2012.01.10. 07:50:49

Nem tudom, miért, de nekem alapból egyértelmű volt,
hogy aki az ingatlanárak fölfele mozgását jósolja,
az egy szarban lévő eladó.

Az eladóknak amúgyis jóval több médiamegjelenés jut, mint az olcsó ingatlanokban érdekelt vevőknek.

Egyébként szerintem is extrém drágák a magyar ingatlanok.

Nem Londonhoz képest, hanem az órabérekhez képest.

Valamikor régen láttam egy összesítést, hogy egy nyugati - asszem német,vagy belga

ember, ha dolgozik, akkor 2 és fél év alatt kicsengeti az otthon árát.

Az akkori magyar helyzet 70 év volt ezzel szemben.

Nem tudom, most hogy állunk, de lehet, hogy a lakáshitelesek meg fogják tudni...

Dr. simonmondja. · http://off.blog.hirszerzo.hu/ 2012.01.10. 07:55:48

Ja, még egyszer - aki áremelkedést jósol,

az egy szarban lévő eladó.

Kezd tönkremenni.

Rásokkol a vevőkre, hogy hátha akkor mégis...

Ennyi.

djpeter 2012.01.10. 08:01:31

Az alberlet nem mindenkinek megoldas Mo.-on.En ket munkahelyen melozom,hogy megeljunk,/2 felnott,1 gyerek/a fizetesbol.A ket helyen a bevetel kb. 120-130 netto.Abbol hogyan fizetnek ki meg 40-50 ezer berleti dijjat es ez meg olcsonak szamit??A rezsi is 40-50ezer,azt is eleg fizetni...nyaron kicsit sporol az ember telre...
Az izzocsere is gagyi szoveg.Itt tobb alberlo baratom van akinel sulyossabb gondokat sem oldott meg a tulaj,mert ha nem tetszik neked akkor ugy gondolja megoldod magadnak...
Mas helyen olvastam mennyi munkahelyet letesitett OV,de az igazsag az,hogy 2-3-szor annyi szunt meg miatta!!!
En csak annyit kertem az elmult evben,hogy kettonknek a parommal 2 normalis 8 oras munkahely,de azt sem tud OV biztositani...Sokat ker az ember,ha munkat ker???
Targonca vezeto vagyok es mar van olyan hely ahol megkerdezik,van-e erettsegim....Lassan mar a takaritonoknek is szukseguk lesz ra...Nincsen meg eleg iskolazott munkanelkuli???
Kikenyszeritik az embereket kulfoldre.A deficitrol pedig annyit,hogy OV sem teljesitett jobban mint az elozo kormany,sot rosszabbul.Mindenhol a vilagon tobb kulcsos adorendszer van.Itt visszaadtak a penzt a gazdagoknak,hogy a szegenyek tobbet adozzanak...csak mas cimszo alatt es csodalkoznak,hogy nincsen bevetel.Hat mibol kerem szepen???
Visszaterve az elejere,az ingatlanpiac meghalt.Akinek van penze aproert felvasarolja attol,akinek szuksegszeru,hogy eladja feleli a tartalekot es soha tobbe semmilye nem lesz az eletben.Se munkaja,se lakhelye se penze...1 millio gazdag es tobb millio szegeny orszaga leszunk.

Bélabácsi 2012.01.10. 08:59:53

@djpeter:

A lakásbérleti sztoriban konkrétan teljesen igazad van, a lakásbérlet jelenlegi jogi környezetén lenne mit változtatni. Ugyanakkor azt a tulajt aki nem hajlandó rendesen renoválni ill. együttműködni a bérlőkkel, no azt MOST, amikor az ingatlanpiaccal a bérleti piac is beomlott, kell otthagyni, de legalább megfenyegetni hogy otthagyjátok - mennyi, de mennyi távfűtéses lakás van kiadandó, ahol a rezsi egy tetemes részét a tulajnak akkor is fizetnie kell ha a kecót nem lakják, ezek örülnek ha valamennyi lakbért kapnak azon felül, ha a rezsit a bérlők kicsengetik. Biztos nem a belvárosi menő kecóknál fogtok ilyet tapasztalni, de valamit valamiért. És persze le lehet ülni a főbérlővel újratárgyalni azokat a kondíciókat, amiket szép időkben kötöttetek meg, és szépen lejjebb srófolni a dolgokat - válság van. slussz. CSINÁLJÁTOK, ne várjatok.

janper 2012.01.10. 09:33:44

@simonmondja.: hulyeseget beszelsz. Nyugaton is egy elet munkaja kell egy lakashoz.

Kozvetlen kollegak olyan 500e-1M font kornyeken vesznek hazakat, 20-25 ev hitel siman.

Roan 2012.01.10. 09:40:36

@windex: Egyetértek, de tőlünk nyugatabbra (pont emiatt az életforma miatt) komoly jogi szabályzás védi a tulajdonosokat és az albérlőket, míg nálunk ez hiányzik. Németországban sokan pl. 10 évre vesznek ki albérletet, s a bérlőnek költözéskor fel kell újítania a lakást. Mo-n az esetek jó részében szóbeli megállapodás alapján megy a lakás kiadása, így a jogi környezet hiánya miatt bármi megtörténhet.

bnyuszi 2012.01.10. 09:41:15

@Miett2: több beruházónál is tapasztaltam, hogy mivel nem tudja olyan csillagászati áron eladni a lakás(oka)t, amin szeretné, ezért inkább kiadja bérbe, hogy ne üresen kelljen kivárnia egy esetleges fellendülést, amikor talán el tudja majd adni az áhított áron.

bnyuszi 2012.01.10. 09:51:17

@Kőmíves Kelemen: azok a "a befektetni kívánó emberek" nem egészen azért nem jönnek (sőt ők is inkább menekülnek itteni befektetéseikből), mert karvalytőkézünk, meg stb, hanem mert azoknak az ír, angol, spanyol befektetőknek otthonukban is válság van, s ilyenkor ők is megpróbálnak szabadulni hitelektől, befektetéseik egy részétől.

bnyuszi 2012.01.10. 09:59:43

Kedves blog toló!

Az ingatlanok árának növekedésével nem azért riogatnak azok a "szakértők", mert arra vágynak, ők a forgalom növekedésével is megelégednének már, mert abból van a jutalékuk.
Mert ugye ők még mindíg azt gondolják, hogy a vevők azért várnak még mert olcsóbbak lesznek az ingatlanok.

Üdvözlettel,
egy poszt toló nyuszi

Void Bunkoid 2012.01.10. 10:39:39

Az ingatlanpiaci böff :)

Dr Kangörény 2012.01.10. 10:43:46

Az ingatlanokat pár éve olyan nyomott áron lehet csak kiadni, hogy azok alá menni már ráfizetés. Tehát újratárgyalni a bérletet olcsóbb árért, vagy extra felújításra várni baromság.

windex 2012.01.10. 16:14:46

@Roan: igen, igen, erről szóltam én is.

windex 2012.01.10. 16:22:54

@Kangörény_: volt bérlőként nem érzékeltem ezt a ráfizetéses lakáskiadást :-) a kégli vagy üresen áll, vagy nem, ez esetben minden forint jó pénz - feltéve, ha közben nem amortizálják le. természetesen ha jó pénzt kapsz a lakásért, de tönkreteszik, akkor is kérdés, vagyis nem ebből indulunk ki, hanem a normális bérlőből :-) szóval még tavaly is 65 + rezsit kérni (és kapni) egy alig 30 m2-es garzonért (normális helyen) szerintem nincs a ráfizetés közelében sem. amíg kerestem, (budapesten) 30 körül csak szoba volt (tulaj lakótárssal, na ne), 40-ért az isten háta mögött, 60-tól önálló, de kicsi, akár óbudai panel, akár a vár, ennyi volt. + rezsi, közös kltsg, miegyéb és 100-on voltam. tehát évi 7-800 ezer tiszta, adózatlan nyereség miért is ráfizetés?

djpeter 2012.01.10. 22:28:14

@windex: Mondjuk ha nem fizetsz neki csak 1-2 honapot es bent laksz 10 honapig es csinalsz neki rezsit...nem dobhat ki,mert a berlot is jogok vedik ami hosszu ideig tarthat,te pedig hozza sem erhetsz,mert feljelent meg teged...meg az ajtot sem rughatod be hiaba a tulajdoni jog...
persze amikor nalam ez volt a "szitu" akkor en is azt valasztottam amit mindenki mas tett volna,de szerencsere megusztam...es csak 3 napot vartam az illetovel...:-))

windex 2012.01.12. 13:38:23

@djpeter: persze, lehet beszélni ilyesmiről is a vita kedvéért, de nem ez a jellemző. ha az lenne, a kutya sem adna bérbe semmit. a bérlők többsége fizet, a bérbeadók többsége nyer. nem győztél meg, még mindig nem értem a ráfizetéses bérbeadást :-)